BazaPrawa.
O nasArtykuły

Współwłasność nieruchomości małżonków 2025 – jak nie przepłacić u notariusza po zmianach z 2024 r.

zespół BazaPrawa | 9 czerwca 2025

 Współwłasność nieruchomości małżonków – notariusz 2025

Dlaczego rok 2025 jest newralgiczny?

Nowelizacja rozporządzenia o maksymalnych stawkach taksy notarialnej z 1 listopada 2024 r. wprowadziła waloryzację o 20 procent wszystkich progów kwotowych i podwyższyła górny limit wynagrodzenia notariusza do 10 477 zł za czynność. Dlatego planując wspólny zakup, darowiznę lub podział nieruchomości, warto poznać nowe widełki opłat i zaplanować transakcję tak, by zmieścić się w niższym progu.

1. Formy współwłasności u małżonków

FormaKiedy powstaje?Cechy praktyczne
Wspólność ustawowa (majątkowa)automatycznie z chwilą zawarcia małżeństwa, chyba że zawarto intercyzębrak udziałów – oboje małżonkowie zarządzają majątkiem wspólnie; podział wymaga umowy lub wyroku
Rozdzielność majątkowa (intercyza)akt notarialny przed ślubem lub w trakciekażdy małżonek ma odrębny majątek; przy wspólnym zakupie powstaje współwłasność ułamkowa (np. po 1/2)
Współwłasność ułamkowanp. przy darowiźnie lub kupnie nieruchomości z majątku osobistegomożliwe różne udziały (np. 3/4 do 1/4); łatwiejszy podział, bo udziały są wyraźnie określone

2. Maksymalne stawki taksy notarialnej 2025 (po podwyżce)

Wartość przedmiotu czynnościMaksymalna taksa notarialna
do 3 000 zł120 zł
powyżej 3 000 zł do 10 000 zł120 zł + trzy procent od nadwyżki ponad 3 000 zł
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł330 zł + dwa procent od nadwyżki ponad 10 000 zł
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł730 zł + jeden procent od nadwyżki ponad 30 000 zł
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł1 030 zł + cztery dziesiąte procent od nadwyżki ponad 60 000 zł
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł4 830 zł + dwie dziesiąte procent od nadwyżki ponad 1 000 000 zł
powyżej 2 000 000 zł6 830 zł + dwadzieścia pięć setnych procent od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 477 zł

Tip – taksę dzielisz na pół przy współwłasności małżeńskiej, ale nie przy darowiźnie na rzecz jednego z małżonków.

3. Najpopularniejsze transakcje i ich koszt w 2025 r.

ScenariuszWartość nieruchomościSzacunkowa taksa (brutto)
Zakup mieszkania przez małżonków w wspólności ustawowej650 000 złok. 3 190 zł (po połowie 1 595 zł)
Darowizna połowy domu między małżonkami (intercyza)500 000 złok. 2 430 zł
Podział majątku po rozwodzie – zniesienie współwłasności900 000 złok. 4 610 zł

Dodatkowo: wypisy aktu (6 zł za stronę), PCC dwa procent od wartości udziału, wpis w księdze wieczystej 200 zł oraz 150 zł za wpis hipoteki, jeśli zaciągany jest nowy kredyt.

4. Kiedy udać się do notariusza, a kiedy do sądu?

Postępowanie sądowe jest tańsze (opłata 1 000 zł za podział majątku), ale trwa zdecydowanie dłużej: średnio 12–18 miesięcy.

5. Checklist przed wizytą u notariusza

  1. Aktualny odpis z księgi wieczystej – pobrany online (ważny 30 dni).
  2. Zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości ze swojego urzędu gminy.
  3. Mapa ewidencyjna lub wypis z rejestru gruntów.
  4. Dokument tożsamości obu małżonków.
  5. Projekt intercyzy lub podziału – można poprosić notariusza o wzór i uzyskać wstępną wycenę.

FAQ

PytanieKrótkie wyjaśnienie
Czy taksa notarialna jest negocjowalna?Tak, notariusz może zejść poniżej maksymalnej stawki. Warto poprosić o ofertę kilku kancelarii.
Czy małżonkowie z rozdzielnością majątkową mogą kupić mieszkanie na wspólność ustawową?Nie – musieliby najpierw uchylić intercyzę lub zawrzeć aneks przywracający wspólność.
Jak uniknąć PCC przy darowiźnie między małżonkami?Darowizna wprost między małżonkami jest zwolniona z PCC, ale nie z taksy.
Czy notariusz wymaga zgody banku przy darowiźnie udziału obciążonego hipoteką?Tak, jeśli hipoteka obejmuje cały udział. Brak zgody banku uniemożliwi podpisanie aktu.
Czy można kupić nieruchomość tylko na jedno nazwisko przy wspólności ustawowej?Tak, jednak druga strona nadal nabędzie prawo do równego udziału – wpis w KW tego nie zmieni.

Podsumowanie

Zmiany w taksie notarialnej od listopada 2024 r. podniosły górne limity opłat, ale przy dobrej strategii i rozeznaniu cen można je znacząco obniżyć. Kluczowe jest ustalenie formy współwłasności przed wizytą u notariusza i przygotowanie kompletu dokumentów, aby uniknąć dodatkowych kosztów oraz wielokrotnych wizyt. W 2025 r. coraz więcej kancelarii notarialnych oferuje kalkulatory online – skorzystaj z nich, zanim podpiszesz umowę.

Źródła